רוצים לעשות חישוב כמה תעלה לכם משכנתא? בקלות. 

(נתחיל מחישוב משכנתא חדשה, אם רוצים לחשב משכנתא קיימת דלגו להמשך המאמר)

חישוב משכנתא חדשה

בסוף העמוד תמצאו מחשבון לחישוב עלויות חזויות למשכנתא. אבל לפני שמתחילים לשחק עם המחשבון, יש כמה דברים חשובים כלליים שצריך לדעת.

בואו נתחיל פשוט, ונעשה חישוב משכנתא קצר על מפית. החישוב הזה יתן מענה ראשוני לשתי השאלות החשובות:

1-  כמה משכנתא הבנקים יאשרו לכם לקחת, במקסימום

2 – מה צפוי להיות ההחזר החודשי

(קחו יועץ משכנתא שיעשה עבורכם את העבודה)

חישוב ראשון: סכום משכנתא שאפשר לקחת על הנכס

החישוב הזה אומר כמה הבנק יייתן לכם משכנתא על הנכס, וכמה כסף תצטרכו להביא מהבית. 

אפשרות ראשונה – משכנתא עבור דירה יחידה

אם אין לכם דירה ואתם קונים דירה יחידה חדשה – תוכלו לקחת משכנתא בסך 75% מערך הדירה. כלומר, 25% מהסכום תצטרכו להביא מהבית.

דוגמא לדירה חדשה: 

רני ורינה רוצים לקנות דירה מקבל במחיר 2 מליון ש״ח, הם יוכלו לקבל 1.5 מליון מהבנק, ו 0.5 מליון יצטרכו להביא מהבית (כמובן שצריך להוסיף את ההוצאות הנלוות כמו עו״ד ומעבר דירה)

(דלג)

אפשרות שניה – שדרוג דירה (דירה חלופית)

אם יש לכם דירה ואתם רוצים לקנות לדירה חדשה, ואחר כך למכור את הדירה הקודמת, תוכלו לקחת משכנתא של 70% בלבד ולא 75%. אם קודם מוכרים ואז קונים, אז זה נחשב לדירה יחידה ומקבלים 75%. 

דוגמא לדירה חלופית: 

משפחת כהן גדלה ורוצים לקנות דירה לפני תחילת שנת הלימודים, ואחר כך למכור את הדירה הקודמת שלהם. עלות הדירה החדשה היא 2 מליון ש״ח. הם יוכלו לקבל 70% כלומר 1.4 מליון מהבנק, ו 600 אלף יצטרכו להביא הון עצמי. 

אפשרות שלישית – דירה להשקעה 

אם כבר יש לכם דירה או חלק מדירה, ואתם רוצים לרכוש נכס נוסף, אתם מוגדרים כרוכש נכס להשקעה. בנכס להשקעה והחוק מגביל את סכום המשכנתא. תוכלו לקבל 50% משכנתא, ועוד 50% תצטרכו להביא מהבית. 

חישוב משכנתא שני: כמה בערך יהיה  ההחזר החודשי

בחישוב פשוט, על כל מליון שקל משכנתא, תצטרכו להחזיר פחות או יותר 5200 שקל בחודש.
בדרך כלל קצת יותר. הסכום הזה יכול לזוז לכאן או לכאן. למשל: אם תקצרו את תקופת ההחזר תשלמו יותר בכל חודש. גם המסלולים משפיעים על החישוב, ובחירה של מסלול יכולה להעלות או להוריד את המחיר. (על כך נדבר בפוסט נפרד.) אבל סדרי הגודל לא משתנים. 

30 שנה בריבית נמוכה (3.5%) – תוכלו לרדת לכיוון 4500 ש״ח החזר חודשי למליון. קיצור ל 20 שנה בריבית גבוהה יביא אתכם לאיזור 6000 למליון. זה הטווח של רוב מוחלט של ההלוואות. 

חישוב משכנתא שלישי: יכולת החזר חודשי

הבנק יאשר לכם משכנתא שבה ההחזר החודשי לא עולה על בערך 35% מההכנסה הפנויה שלכם. במקרים מסוימים הבנק יאפשר לכם לקחת עד 40%, ובמקרים אחרים הבנק יחמיר ולא יתן יותר מ 33%. תלוי באיך הבנק מתרשם מהיכולת שלכם לעמוד בהחזרים. 

לדוגמא: 

רני ורינה תכננו לקחת משכנתא של 1.5 מליון ש״ח. ההחזר החודשי צפוי להיות בערך 7500 ש״ח. 

אבל, 

ההכנסות של רני ורינה הם ביחד 20,000 נטו. הבנק מאשר להם החזר חודשי שהוא 35% מההכנסה, כלומר עד 7000 ש״ח החזר חודשי. לפי ההחזר הזה, המקסימום שהם יכולים לקחת זה 1.4 מיליון  ולא 1.5 מליון. את שאר הכסף יצטרכו להביא מהבית. אפילו שזה פחות מ 75% מימון, זה לא משנה. צריך את שני התנאים יחד. גם לבקש עד 75% מימון משווי הנכס, וגם לא לעבור את דרישות ההחזר החודשי המקסימלי. 

לסיכום עד כאן החישובים הפשוטים: 

• בערך 5000 למליון 
• עד 75% לדירה יחידה
• ומקסימום 40% מההכנסה החודשית. 

זו נקודת הפתיחה, ומכאן מתחילים לעבוד. יש עוד מקום למו״מ עם הבנקים, לגמישות וליצירתיות בכל מיני דרכים (אשראי חוץ בנקאי, ערב משלם, ועוד). 

כמובן שאם נכנס לתמונה יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות (הכי טוב מישהו שהוא גם וגם), יש עוד הרבה היבטים שאפשר לחשוב עליהם כדי שחישוב המשכנתא ייראה טוב יותר. 

אם אתם עומדים בתנאים הבסיסיים, תוכלו להתחיל לשחק עם מחשבון המשכנתא כדי לראות את ההשפעה של מסלולים, ריביות, ואורך תקופת המשכנתא על העסקה. 

כמה הנחיות לשימוש במחשבון משכנתא המצורף: 

ככל שמספר השנים יותר קטן – ההחזר החודשי יותר גדול, כי מחזירים את ההלוואה יותר מהר. 

ככל שמספר השנים יותר גדול – אז משלמים פחות כל חודש, אבל משלמים הרבה יותר בסך הכל. כי יש יותר חודשים של תשלום. 

אפשר לשחק עם הריביות, השנים, והמסלולים. אבל מה שהכי משפיע – זה מספר השנים. ככל שיש יותר שנות החזר, משלמים פחות כל חודש, אבל יותר בסך הכל. 

כמה נקודות לגבי מסלולים – 

חלק מהמשכנתא שלכם יהיה במסלול ״קבועה לא צמודה״ שהוא יקר יותר, אבל נותן ביטחון שהמחיר לא יעלה. 

חלק יהיה במסלול ״משתנה״ או ״פריים״ שהוא זול יותר, אבל בתקופות מסוימות הוא מתייקר. (כמו 2024 כתוצאה מהשפעות האינפלציה הקורונה ומלחמת אוקראינה)

״צמודה״ אומר שההחזר החודשי שלכם עולה כאשר יוקר המחייה עולה. המסלול מתחיל יותר זול, אבל יכול להיות מסוכן בהמשך. כאשר המחירים יעלו – תשלום המשכנתא יעלה. אם לא תהיה לכם עלייה בהכנסות בהתאם, ההחזר החודשי יהיה כבד יותר. לדעתי עדיף למעט או להימנע ממסלולי ״צמודה״, בעיקר אם אם לטווח ארוך. 

השפעת המדד

שימו 2% במשבצת של המדד. תראו את ההשפעה המשמעותית על ההחזר החודשי המקסימלי – אבל רק במסלולים צמודי מדד. למה דווקא 2%? כי המדינה קבעה שהיעד הוא להיות בין 1-3%, אז כהנחת עבודה 2% נותן אינדיקציה לבאות. (הרבה מחשבונים באינטרנט מתעלמים מהמדד, וזה מסוכן)

חישוב המשכנתא במחשבון נותן אינדיקציה למה שצפוי לכם, אבל זה לא מספיק. לפני שלוקחים משכנתא צריך לחשוב טוב גם ההקשר הרחב יותר: הכנסות והוצאות חודשיות, שינויים שצפויים אצלכם בשנים הבאות, עלות הביטוח למשכנתא, שינויים שצפויים בעבודה ובמשפחה, ועוד. צריך גם לקחת בחשבון את היכולת שלכם להתמקח עם הבנקים ולשפר את העיסקה. 

בעסקת המשכנתא, כל שינוי קטן יכול לעשות הבדל של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. אם הצלחתם לחסוך 100 אלף ש״ח ב-20 שנה על שיפור עסקת משכנתא, זה לא כסף וירטואלי. זה כסף שאתם עתידים להרוויח בעבודה יומיומית. תחשבו כמה טיולים, חוויות, ארועים, ועזרה לקרובים תוכלו לעשות עם הסכום שנחסך. 

לכן, מומלץ בחום להעזר באיש מקצוע בלקיחת משכנתא. השכר של יועץ המשכנתאות (והיועץ הפיננסי) שתקחו הוא הרבה פחות ממה שתרוויחו לאורך השנים. חישוב המשכנתא חשוב, אבל קחו איש מקצוע כדי לראות את כל התמונה. צרו איתנו קשר (אפשר בוואטסאפ) לקבוע שיחת טלפון ללא עלות, לבדיקת כדאיות ייעוץ משכנתא עבורכם. 

בהצלחה!